①　Aは、Xに対し、銀行取引に係る債権を担保するために、根抵当権を設定した。なお、Xは、
　　岡山県近辺における有数の金融機関であり、Aのメインバンクであった。
②　上記根抵当権設定に先立って、Xは、Aに対し、「借地に関する念書」と題する書面を交付
　　し、それに地主であるYの署名押印を得るよう求めた。なお、Yは、不動産の賃貸借を目的
　　とする会社である。
③　Yは、Aから上記念書を受領し、一部修正を求めた。
④　Yは、上記Yの求めにより修正された念書をAから受領し、これに署名捺印し、Aを介して
　　Xに交付した。
⑤　念書の内容には、次のような条項が含まれていた。
　　「Aの地代不払い、無断転貸など借地権消滅もしくは変更を来すおそれのある事実が発生
　　した場合、Yは、Xに通知するとともに、借地権の保全に努める。」
⑥　念書の受領に際して、Xが直接Yに対し、念書の内容や効果について説明をしたり、Yの
　　意思確認をしたことはなく、また、念書は１通作成されたのみで、写しがYに交付された
　　ことはない。
⑦　念書の差し入れについて、YがXから対価を受領したことはない。
⑧　平成１７年１２月、Aは、再生手続開始の決定を受けた。
　　また、このころAが開催した債権者集会で、再生の申立ての事実と、店舗閉鎖の事実が
　　説明され、Xは、それらの事実を認識した。
⑨　Aは、平成１８年１月分以降、地代を支払わず、平成１８年６月、Yは、Aに対し、建物収去
　　土地明渡請求訴訟を提起した。
⑩　Xは、同訴訟継続中の平成１８年９月、Yから訴訟告知を受けて、初めて地代不払いの
　　事実を知った。
⑪　同年１２月、同請求認容判決が確定し、翌年４月、同判決に基づいて建物が収去され、
　　根抵当権が消滅した。　　

嫌悪すべき心理的欠陥と瑕疵担保責任（民法570条）

判例・裁判例不動産

事例

　Ｘは，Ｙから土地２筆（本件土地）を買った。

　Ｘは，本件土地上に以前存在していた建物（本件建物）において，殺人事件があったことを，売買後に知ったことから，本件土地には瑕疵があるとして，Ｙに対して売買代金の５０％相当額の損害賠償を求めた。

　なお，次のような事情がある。

　・殺人事件は，本件売買の約８年半前に起きた。
　・殺人事件は，女性が胸を刺されるというもので，当時新聞にも報道された。
　・本件建物は，売買当時すでに取り壊されていた（更地での売買）。
　・本件建物は，本件土地２筆のうち，３分の１強の面積である一方の土地上に存在した。
　・本件土地付近には，多数の住宅が存在する。
　・Ｘが，本件売買後，本件土地販売のために広告を出したところ，いったん本件建物が存在した東側の土地の購入を決めた者があったが，近所の人から殺人事件のことを聞き及び，キャンセルされた。Ｘは，その者に対して，他方の西側の土地の購入も勧めたが，隣の土地でも気持ちが悪いとして断られた。

上記Ｘの請求は認められるか。

賃貸人の破産と賃貸借契約（賃借人側の立場）

制度説明不動産

　賃貸人が破産しても、対抗要件（＊１）を備えている限り、破産を理由に賃貸借契約を解除されることはありません。（賃貸人の破産管財人に破産を理由とする一方的な解除権はありません。）　
　逆に言えば、賃貸借契約は継続しているわけですから、管財人に対して賃料を支払わなければなりません。支払をしなければ、債務不履行により管財人から解除され明渡しを求められてしまいます。

　なお、賃貸借契約の継続にともなう賃借人の賃貸人（破産者）に対する債権（たとえば貸室の修繕を求める権利など）は、財団債権（＊２）となります。

　　　　＊１　対抗要件は、建物の賃貸借の場合は引渡しを受けていること、土地の場合はその
　　　　　　　土地上に賃借人名義の建物があること、です。
　　　　＊２　破産手続きによらず、優先的に支払がなされる権利です。金銭を請求する権利
　　　　　　　でないものも、金銭に評価されて弁済（支払）されることになります。