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「不動産」に関連する法律・判例情報

所有者(個人)が代表者である法人が競売物件を占有している場合の引渡命令の可否

まず、抵当権を実行された競売物件の所有者が当該物件を占有している場合、当然に、引渡命令の対象となります。

※引渡命令に関する解説はこちら

それでは、競売物件の所有者が個人であった場合において、その所有者が代表者となっている法人が占有している場合、引渡命令の対象となるでしょうか。

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担保権に優先する賃借権者が実行された抵当権の債務者である場合の引渡命令の可否

最先順位の担保権に優先する(対抗できる)賃借権(最先の賃借権)を有する賃借人(最先賃借人)が実行された抵当権の債務者(抵当債務者)である場合、賃借権は保護されるのでしょうか。それとも、引渡命令の対象となるのでしょうか。

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借地人が建物解体及び新築工事のため隣地を使用することの可否

Xは借地上に所有する自身所有の建物が老朽化したことから、解体し、建て替えることとしました。

そして、解体工事の際の足場の設置や作業用通路を確保するため、X借地の隣地であるYの借地のうちX借地との境界に接する約1メートル幅の部分(本件範囲)を使用する必要があり、また、新建物の建築工事にあっては、足場の支えやフェンス施工のため、同様に本件範囲を使用する必要があります。

しかし、Yは、本件範囲には植物や車等が置いてあるし、粉塵や騒音などの問題があるとして、使用を拒否しました。

そこで、Xは、工事のため必要な本件範囲の使用の許諾をもとめ、訴訟提起しました。

Xの請求は認められるでしょうか。

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土地所有者から建物建築を請け負った建設業者が隣地所有者に対して隣地の使用承諾を求めることの可否

土地所有者から建物の建築を請け負った建設業者が、同工事に必要な範囲の隣地の使用について、隣地所有者に対して、承諾を求める法的権利はあるでしょうか。

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嫌悪すべき心理的欠陥と瑕疵担保責任(民法570条)

事例

 Xは,Yから土地2筆(本件土地)を買った。

 Xは,本件土地上に以前存在していた建物(本件建物)において,殺人事件があったことを,売買後に知ったことから,本件土地には瑕疵があるとして,Yに対して売買代金の50%相当額の損害賠償を求めた。

 なお,次のような事情がある。

 ・殺人事件は,本件売買の約8年半前に起きた。
 ・殺人事件は,女性が胸を刺されるというもので,当時新聞にも報道された。
 ・本件建物は,売買当時すでに取り壊されていた(更地での売買)。
 ・本件建物は,本件土地2筆のうち,3分の1強の面積である一方の土地上に存在した。
 ・本件土地付近には,多数の住宅が存在する。
 ・Xが,本件売買後,本件土地販売のために広告を出したところ,いったん本件建物が存在した東側の土地の購入を決めた者があったが,近所の人から殺人事件のことを聞き及び,キャンセルされた。Xは,その者に対して,他方の西側の土地の購入も勧めたが,隣の土地でも気持ちが悪いとして断られた。

上記Xの請求は認められるか。

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事例)借地上の建物の根抵当権者である金融機関に対する事前通知を定めた、土地所有者の念書の効力

事例

 次の事情のもとで、XのYに対する損害賠償請求は認められるか?

    X:銀行、本件建物の根抵当権者
    A:建物の所有者、根抵当権設定者、借地人
    Y:土地所有者、土地の賃貸人

(事情)

① Aは、Xに対し、銀行取引に係る債権を担保するために、根抵当権を設定した。なお、Xは、
  岡山県近辺における有数の金融機関であり、Aのメインバンクであった。
② 上記根抵当権設定に先立って、Xは、Aに対し、「借地に関する念書」と題する書面を交付
  し、それに地主であるYの署名押印を得るよう求めた。なお、Yは、不動産の賃貸借を目的
  とする会社である。
③ Yは、Aから上記念書を受領し、一部修正を求めた。
④ Yは、上記Yの求めにより修正された念書をAから受領し、これに署名捺印し、Aを介して
  Xに交付した。
⑤ 念書の内容には、次のような条項が含まれていた。
  「Aの地代不払い、無断転貸など借地権消滅もしくは変更を来すおそれのある事実が発生
  した場合、Yは、Xに通知するとともに、借地権の保全に努める。」
⑥ 念書の受領に際して、Xが直接Yに対し、念書の内容や効果について説明をしたり、Yの
  意思確認をしたことはなく、また、念書は1通作成されたのみで、写しがYに交付された
  ことはない。
⑦ 念書の差し入れについて、YがXから対価を受領したことはない。
⑧ 平成17年12月、Aは、再生手続開始の決定を受けた。
  また、このころAが開催した債権者集会で、再生の申立ての事実と、店舗閉鎖の事実が
  説明され、Xは、それらの事実を認識した。
⑨ Aは、平成18年1月分以降、地代を支払わず、平成18年6月、Yは、Aに対し、建物収去
  土地明渡請求訴訟を提起した。
⑩ Xは、同訴訟継続中の平成18年9月、Yから訴訟告知を受けて、初めて地代不払いの
  事実を知った。
⑪ 同年12月、同請求認容判決が確定し、翌年4月、同判決に基づいて建物が収去され、
  根抵当権が消滅した。  

 

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テナントがリニューアルに協力しないことを理由とする解除1

次の事例で、テナントBの請求は、認められるでしょうか?

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賃借人の破産と賃貸借契約(賃貸人の立場)

 賃借権を売却(譲渡)して換価できる場合や事業継続のために必要であるような場合を除いて、賃借人の管財人は早期に賃貸借契約を解除するでしょう。

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賃貸人の破産と賃貸借契約(賃借人側の立場)

 賃貸人が破産しても、対抗要件(*1)を備えている限り、破産を理由に賃貸借契約を解除されることはありません。(賃貸人の破産管財人に破産を理由とする一方的な解除権はありません。) 
 逆に言えば、賃貸借契約は継続しているわけですから、管財人に対して賃料を支払わなければなりません。支払をしなければ、債務不履行により管財人から解除され明渡しを求められてしまいます。

 なお、賃貸借契約の継続にともなう賃借人の賃貸人(破産者)に対する債権(たとえば貸室の修繕を求める権利など)は、財団債権(*2)となります。

    *1 対抗要件は、建物の賃貸借の場合は引渡しを受けていること、土地の場合はその
       土地上に賃借人名義の建物があること、です。
    *2 破産手続きによらず、優先的に支払がなされる権利です。金銭を請求する権利
       でないものも、金銭に評価されて弁済(支払)されることになります。

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定期建物賃貸借の期間満了後における終了通知

1 問題 

    定期建物賃貸借契約において、賃貸人は、その期間満了の1年前から6ヶ月前の間
賃借人に対して、期間満了により契約が終了することを通知しなければなりません
(借地借家法38条4項)。

     この「期間満了の6ヶ月前」を経過して、賃貸人が賃借人に終了することを通知したとき
は、その通知から6ヶ月を経過すると、賃貸人は契約の終了したことを賃借人に主張する
ことができます(つまり、退去を請求できる。)(同法38条4項但書き)。

    では、「期間満了の6ヶ月前」を経過し、さらに期間満了日を経過してから、賃貸人が契約
の終了を通知した場合、その通知から6ヶ月を経過すると、賃貸人は、上の場合と同じように、
契約の終了を賃借人に主張できるのでしょうか?

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