賃貸人の破産と賃貸借契約（賃借人側の立場）

　賃貸人が破産しても、対抗要件（＊１）を備えている限り、破産を理由に賃貸借契約を解除されることはありません。（賃貸人の破産管財人に破産を理由とする一方的な解除権はありません。）　
　逆に言えば、賃貸借契約は継続しているわけですから、管財人に対して賃料を支払わなければなりません。支払をしなければ、債務不履行により管財人から解除され明渡しを求められてしまいます。

　なお、賃貸借契約の継続にともなう賃借人の賃貸人（破産者）に対する債権（たとえば貸室の修繕を求める権利など）は、財団債権（＊２）となります。

　　　　＊１　対抗要件は、建物の賃貸借の場合は引渡しを受けていること、土地の場合はその
　　　　　　　土地上に賃借人名義の建物があること、です。
　　　　＊２　破産手続きによらず、優先的に支払がなされる権利です。金銭を請求する権利
　　　　　　　でないものも、金銭に評価されて弁済（支払）されることになります。

　賃貸人が破産した場合、賃料は破産管財人に支払うことになります（管財人から連絡があります）。 　

不動産が放棄された場合

　管財人は、破産手続の中で、不動産を売却して換価（金銭にする）ことを試みます。しかし、　担保権者との話し合いがつかないなどの理由で当該不動産を管財人が不動産を任意売却できない場合などには、管財人は当該不動産を管財人から放棄することがあります。 　　
　その場合、管財人は当該不動産の管理処分権を失います（賃料を請求する権利もなくなります）。　ただ、管財人が不動産を放棄する場合、賃料は、抵当権者が差押えをしていたり、あるいは第三者に債権譲渡されていると思います。
　したがって、賃料の支払先は、その差押債権者または債権の譲受人となります（不明の場合は管財人に確認します）。

　できません。

賃料と敷金返還請求権との相殺を主張して賃料を払わずにいると、賃貸借契約を解除されてしまう可能性があります。
　ただし、賃料を支払う際に、破産管財人に「寄託」を請求することができます。（後記Aを参照）

　なお、賃借人が破産者である賃貸人に対し、敷金返還請求権以外の一般債権（売掛金や貸金など）を有している場合、賃料債権と相殺することができます。（管財人から否認されない限り）

では、結局、賃貸人が破産した場合、敷金はどうなるのか。具体的に場合を分けて考えます。

Ａ　破産手続終了までに賃貸借契約を解除し、明渡しを完了する場合

　賃料を支払う際に、破産管財人に「寄託」を請求します。
　破産手続が終了する前（正確には、最後配当の除斥期間満了前）に賃借物件の明渡しが完了すると、その段階で控除すべき賃借人の債務（未払賃料等）を控除します。
　その結果、残った敷金が寄託分より少ない場合には、その残りの敷金が返還されます。
　逆に、残った敷金が寄託分より多い場合には、寄託分が返還され、その残りは一般の破産債権として届出て、破産債権として処理されることになります。

　しかし、賃料債権が抵当権者の物上代位により差し押えられていた場合には、寄託の請求はできません。その場合は、賃借人の債務を控除した敷金の残りの全額が破産債権として処理されることになります。

Ｂ　賃貸借契約を継続する場合（破産手続終了までに明渡しを完了しない場合）

　　(1) 当該不動産が任意売却される場合

　　　　敷金は、買主に承継されます（敷金返還請求権は保護されます）。

　　(2) 担保権が実行（競売）される場合

　　　　賃借権が買受人に対抗できるものかどうか（抵当権者に優先する賃借権かどうか）で
　　　場合分けする必要があります。　なお、賃借権と抵当権の優先・劣後関係について詳しく
　　　はこちら

　　　ア　賃借権を買受人に対抗できる場合（抵当権設定より先に賃貸借契約した場合）
　　　　　　敷金は、買受人（競落人）に承継されます（敷金返還請求権は保護されます）。
　　　イ　短期賃貸借契約として保護される場合
　　　　　　敷金は、買受人に承継されます。
　　　ウ　賃借権を買受人に対抗できない場合（抵当権設定に遅れる賃貸借契約）
　　　　　　敷金は、買受人に承継されません。
　　　　　　したがって、敷金返還請求権を一般の破産債権として届け出ることになります。
　　　　　しかし、破産手続中に現実に明渡しを完了しない限りは、配当はなされません。

　　(3) 財団から放棄された場合（オーバーローンの場合など）

　　　　　放棄されたことによって、敷金に何か変化があるわけではありません。
　　　　担保権の実行による競売手続が進んで、競落されと、基本的には上記（２）と同様
　　　　です。