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「不動産 制度説明」に関連する法律・判例情報

所有者(個人)が代表者である法人が競売物件を占有している場合の引渡命令の可否

まず、抵当権を実行された競売物件の所有者が当該物件を占有している場合、当然に、引渡命令の対象となります。

※引渡命令に関する解説はこちら

それでは、競売物件の所有者が個人であった場合において、その所有者が代表者となっている法人が占有している場合、引渡命令の対象となるでしょうか。

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賃借人の破産と賃貸借契約(賃貸人の立場)

 賃借権を売却(譲渡)して換価できる場合や事業継続のために必要であるような場合を除いて、賃借人の管財人は早期に賃貸借契約を解除するでしょう。

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賃貸人の破産と賃貸借契約(賃借人側の立場)

 賃貸人が破産しても、対抗要件(*1)を備えている限り、破産を理由に賃貸借契約を解除されることはありません。(賃貸人の破産管財人に破産を理由とする一方的な解除権はありません。) 
 逆に言えば、賃貸借契約は継続しているわけですから、管財人に対して賃料を支払わなければなりません。支払をしなければ、債務不履行により管財人から解除され明渡しを求められてしまいます。

 なお、賃貸借契約の継続にともなう賃借人の賃貸人(破産者)に対する債権(たとえば貸室の修繕を求める権利など)は、財団債権(*2)となります。

    *1 対抗要件は、建物の賃貸借の場合は引渡しを受けていること、土地の場合はその
       土地上に賃借人名義の建物があること、です。
    *2 破産手続きによらず、優先的に支払がなされる権利です。金銭を請求する権利
       でないものも、金銭に評価されて弁済(支払)されることになります。

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遺贈された不動産と担保権の被担保債権の弁済

事 例 

   遺言書に「○○の不動産をAに遺贈する。」とあった。(Aは相続人ではない。)
   ところで、対象不動産には抵当権が付いていて、その債務はまだ残っている。  

〔質問〕

1.誰が債務を弁済するのか?    
2.Aが弁済した場合、Aは相続人に何か請求できるか?    
3.相続人が弁済せず、抵当権が実行された場合、A(受遺者)は、相続人に何かいえるか?    
4.相続人が弁済した場合、Aに何か請求できるか?

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引渡命令

    不動産の買受人(競落人)が、競売によって所得した不動産に対する権利を迅速に確保する
ため、民事執行法には、引渡命令という制度が用意されています。  

    これは、簡単に言えば、
               競売手続終了後、競売不動産を、正当な権利なしに占有している者の占有を
    迅速に排除するための制度

です。  

    なお、申立ては買受人にのみ認められており、買受人から不動産を譲り受けた買主は申立て
をすることができません(ただし、買受人が引渡命令を裁判所から得た後に不動産を譲渡した
場合、買主が執行することは可能です。)。

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賃借権と抵当権(短期賃貸借と明渡猶予制度)

第1 抵当権と賃借権の優劣

 抵当権の実行による不動産の競売の場合に、その不動産の賃借人が競落人(買受人)に
対して賃借権を主張することができるか=賃借権を対抗できるか(つまり、競売の後も継続
して借り続けることができるか)という問題です。
 なお、土地を含めるとやや複雑になるので、ここでは建物ということを前提に考えます。

 これは、「対抗要件の先後」で判断されます。
 つまり、賃貸借契約を締結して引渡しを受けた(鍵を受け取った)日と抵当権の設定登記が
された日と、どちらが早いかで決まる(早いほうが優先する)ということです。

 賃貸借契約を締結して引渡しを受けたのが、抵当権の登記よりも早ければ、賃借人は
買受人に対しても賃借権を主張して従前と同様に借り続けることができます。

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賃借人の民事再生と賃貸借契約(賃貸人の立場)

  賃借人(再生債務者)は、賃貸借契約を解除するか契約を継続するか選択することができます。

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賃貸人の民事再生と賃貸借契約(賃借人の立場)

 民事再生手続きを理由に賃貸借契約を解除されること(明渡しを求められること)はありません。したがって、賃貸借契約は継続します。

 賃料の支払先は、賃料が差し押えられたり譲渡されたりしない限りは、従前と同様の方法で賃貸人に支払います。

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