賃貸人の民事再生と賃貸借契約（賃借人の立場）

　民事再生手続きを理由に賃貸借契約を解除されること（明渡しを求められること）はありません。したがって、賃貸借契約は継続します。

　賃料の支払先は、賃料が差し押えられたり譲渡されたりしない限りは、従前と同様の方法で賃貸人に支払います。

　場合分けして考える必要があります。

　１　任意売却される場合

　　　この場合、敷金は買主に承継されます（保護されます）。

　２　抵当権（別除権）の実行により競売される場合

　　　　　賃借権が買受人に対抗できるものかどうか（抵当権者に優先する賃借権かどうか）
        で場合分けする必要があります。
　　　　　　なお、賃借権と抵当権の優先・劣後関係について詳しくはこちら

　　　ア　賃借権を買受人に対抗できる場合（抵当権設定より先に賃貸借契約した場合）
　　　　　　敷金は、買受人（競落人）に承継されます（敷金返還請求権は保護されます）。

　　　イ　短期賃貸借契約として保護される場合
　　　　　　敷金は、買受人に承継されます。 　　

　　　ウ　賃借権を買受人に対抗できない場合（抵当権設定に遅れる賃貸借契約）　　　　　　
　　　　　　敷金は、買受人に承継されません。 　　　　　　

　　　　　　再生手続開始決定後に再生債務者に賃料を支払ったときは、賃料６ヶ月分を限度
　　　　　として、支払った賃料相当額の敷金返還請求権は再生債務者から返還されることに　　　　　
　　　　　なります（共益債権となります。）。　　　　　　
　　　　　　残りは一般の再生債権として処理されることになります（つまり再生計画に従っ
　　　　　て権利の変更（減額）をされてしまいます）。　　　　　 　

　３　賃貸人（再生債務者）が引続き貸主となる場合 　　　

　　　　再生手続開始決定後に再生債務者に賃料を支払ったときは、賃料６ヶ月分を限度とし　
　　　て、支払った賃料相当額の敷金返還請求権は再生債務者から返還されることになりま
　　　す（共益債権となります。）。　　
　　　　残りは一般の再生債権として処理されることになります（つまり再生計画に従っ
　　　て、権利の変更（減額）をされてしまいます）。 　　　

　　　　もちろん、返還される時期は、将来の明渡し時です。　　　
　　　　その際、敷金から控除される未払賃料や原状回復費用などがある場合に、どのような
　　　計算をするかということについては、パターンがいくつかあり、細かい話ですので省略
　　　します。　　　
　　　　具体的な場面においては、再生債務者（申立代理人の弁護士）とよく協議してくださ
　　　い。